札幌で駐車場需要が高まる理由と、土地オーナーが見るべきポイント
2026.01.15
T-tryには、「札幌で駐車場経営を始めたい」「土地を持っているが、駐車場にして需要はあるのか知りたい」というご相談が増えています。
札幌は北海道の中でも車利用が多く、通勤・通学・買い物・レジャーまで、日常生活のほとんどを車で移動する方も少なくありません。その一方で、エリアによって駐車場が不足している場所と、空き区画が目立つ場所がはっきり分かれているのも実情です。
駐車場経営は「土地さえあればどこでも成り立つ」というものではなく、札幌ならではの需要の特徴を押さえることが重要です。
ここでは、札幌の駐車場需要の傾向と、土地オーナーの方が検討すべきポイントをT-tryの視点で整理してお伝えします。
札幌の駐車場需要は「エリア」「用途」「季節」で変わる
札幌で駐車場の需要を考えるとき、まず意識したいのが「エリアごとの違い」です。札幌駅周辺や大通・すすきのエリアのような都心部では、オフィス・商業施設・ホテルなどが集まり、時間貸し駐車場のニーズが高い傾向があります。
再開発が進む札幌駅北口エリアでは、ホテルや商業施設の利用者向けに大規模駐車場が整備され、今後も駅周辺では高い需要が続くと見込まれています。
一方、地下鉄駅から少し離れた住宅街では、マンション住民や近隣の会社員向けの月極駐車場の需要が中心です。持ち家でも駐車スペースが不足している住宅も多く、特に単身者向けアパートや築年数の古い集合住宅が多いエリアでは「近くに月極駐車場が欲しい」という声が出やすくなります。
さらに札幌では、季節要因も無視できません。冬になると路肩駐車がしづらくなり、コインパーキングや月極駐車場のニーズが高まる場面があります。除雪の関係で「普段は路上駐車で済ませているが、冬だけしっかり停める場所が欲しい」という利用者も少なくありません。
月極駐車場とコインパーキング、どちらに需要があるのか
札幌で駐車場経営を検討するとき、多くの方が悩まれるのが「月極駐車場にするか、時間貸し（コインパーキング）にするか」という点です。
月極駐車場は、主に近隣住民や周辺の事業者が対象となり、毎月の契約で安定した賃料収入を得やすい形態です。住宅街やオフィスが多いエリア、店舗の従業員が車通勤しているエリアでは、比較的読みやすい需要が見込めます。
一方で、コインパーキングは、駅や商業施設、病院、イベント会場など、短時間利用が多い場所で強い需要が生まれやすい形態です。立地が良ければ高い稼働率が期待できますが、競合との料金差や導線のわかりやすさも収益に直結します。
T-tryでは、土地の場所・周辺施設・道路状況などを踏まえ、「この立地なら月極が向いている」「ここなら時間貸しで回転率を高めた方が良い」といった方向性から一緒に考えていきます。
駐車場需要が生まれやすい札幌の立地とは
具体的に、どのような場所で駐車場の需要が高まりやすいのでしょうか。札幌での傾向として、次のような立地が一つの目安になります。
まず、札幌駅や主要地下鉄駅の徒歩圏は、通勤・通学・買い物などで一日を通して人の出入りが多く、時間貸し駐車場の候補地になりやすいエリアです。大規模病院や公共施設の近くも来院・来庁者向けの駐車ニーズがあり、既設の駐車場が満車になりやすい施設の周辺では、民間のコインパーキングが大きな役割を担っているケースもあります。
また、住宅街でも「古いアパートが多い地区」「戸建ては多いが敷地が狭く、2台目・3台目の駐車スペースが足りない地区」では、月極駐車場の空きが少なく、長く順番待ちが続いていることもあります。近くに企業の事務所や店舗がある場合、従業員用の月極ニーズも見込めます。
反対に、公共交通機関から遠く、周辺に住宅や店舗が少ないエリアは、車の通行そのものが少ないため、駐車場需要も限定的になりやすい点に注意が必要です。
札幌ならではの「雪」と駐車場需要の関係
札幌で駐車場需要を考えるうえで、必ず意識したいのが「雪」の存在です。冬季には道路幅が狭くなり、路上駐車が物理的に難しくなるほか、マンションや戸建ての敷地内でも除雪でスペースが圧迫され、駐車可能台数が減ってしまうことがあります。
こうした時期には、「冬のあいだだけ月極を借りたい」「日中だけ安全に停められる場所が欲しい」といったニーズが生まれやすくなります。雪かきがされていて、出し入れしやすい駐車場は、札幌ならではの付加価値と言えます。
その一方で、オーナー側にとっては除雪費用や管理の手間が増えるため、料金設定や運営方法を考える際には、冬季のコストも含めた収支計画が重要になります。T-tryでは、除雪コストを踏まえたうえでのプランづくりもサポートしています。
駐車場需要を見極めるためにチェックすべきこと
駐車場の需要は「生活者全員に一律にあるもの」ではなく、あくまで立地と周辺環境に左右されます。
そのため、土地オーナーの方が駐車場経営を検討するときには、次のようなポイントを冷静に見ていくことが大切です。
周辺にすでに駐車場がある場合、常に満車に近い状況なのか、逆に空きが目立つのかを観察することは、需要を知るうえでの大きなヒントになります。通勤時間帯や休日、夜間など、時間帯によって埋まり方が変わるエリアも多いため、可能であれば複数の時間帯を見てみることをおすすめします。
また、近隣に新しいマンションや商業施設の建設計画がある場合、その完成後に駐車場需要が高まる可能性もあります。再開発エリアや新駅開業予定地の周辺では、中長期的な視点で駐車場需要を見込むこともできます。
T-tryが考える「札幌で駐車場経営を始めるときのスタンス」
T-tryは、札幌で駐車場経営を始めたい土地オーナーの方に対して、「とりあえず駐車場にしましょう」とお勧めすることはしません。まずはその土地のポテンシャルをしっかり把握し、「本当に駐車場にするのが最適なのか」「他の土地活用の方が合っていないか」を一緒に検討することが大切だと考えています。
駐車場は、建物を建てるよりも初期投資を抑えやすく、将来別用途に転用しやすいというメリットがありますが、立地によっては期待したほど収益が出ないこともあります。そのため、周辺需要の調査や競合状況の確認、想定収支のシミュレーションなどを行いながら、無理のない計画を立てることが成功への近道です。
札幌の駐車場需要を味方につけるために
札幌は、車社会としての側面と、公共交通機関が発達した都市としての側面を併せ持ちます。そのため、同じ「駐車場経営」であっても、エリアによって求められる形や料金設定が大きく変わります。
T-tryは、土地オーナーの方にとって「その土地にとって一番良い活用方法は何か」を一緒に考えるパートナーでありたいと考えています。札幌で空き地や遊休地をお持ちで、「駐車場として活用できるのか知りたい」「需要があるかどうか見てほしい」とお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
土地の特性と周辺の駐車場需要を丁寧に見極めながら、オーナー様にとって納得感のある駐車場経営の形をご提案してまいります。